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北京二手房危局來臨 觸及2011年警戒線

[摘要新北信貸利率試算]

成交觸及2011年警戒線今年前五個月，已經有兩個月成交量低於7000套，甚至低於2011年下半年的平均水平。而通常情況下，月度成交量一旦低於8000套，就被認為市場表現較為低迷。




成交觸及2011年警戒線今年前五個月，已經有兩個月成交量低於7000套，甚至低於2011年下半年的平均水平。而通常情況下，月度成交量一旦低於8000套，就被認為市場表現較為低迷。

今年的北京二手房市場上半場已近尾聲，跌勢難擋，成交量已低於2011年點。如果成交量繼續萎縮，2011年的市場大洗牌或將重演。

由於很多影響二手房成交的因素仍然沒有改變，今年北京二手房冷淡期已持續近半年，客戶的觀望情緒未見改善。雖然如今按慣例已到交易旺季，但成交清淡，價格下滑已成定局：4月份以來，北京市二手房周成交量已連續八周處於2000套以下水平，成交疲軟的狀態未現任何好轉。

價格在下降，成交量急速下滑，整個北京二手房市場就像冰凍瞭一樣，成交冷淡。 海淀世紀城區域中介公司一位經紀人對中國房地產報記者直言： 整體市場都不好，現在我們從業人員都摸不清今年將是一個怎樣的市場。

觸及2011年警戒線

很多在二手房中介工作過多年的經紀人提起2011年的北京樓市還心有餘悸。當年受北京出臺限購政策影響，二手房市場在下半年持續低迷。中介行業也經歷瞭一場大洗牌。

記者從鏈傢地產提供的當年二手房成交數據看到，在2011年下半年市場最難過的時候，平均月成交量為七八千套。而今年5月份，北京二手住宅成交6929套，仍低於2011年市場冷淡期。

事實上，在今年前五個月，已郵局小額貸款經有兩個月成交量低於7000套，甚至低於2011年下半年的平均水平。而通常情況下，月度成交量一旦低於8000套，就已經被認為市場表現較為低迷。

2011年調控自上半年開始，到下半年，陸續傳出中介機構關店與裁員的消息。據當時的媒體報道，到2011年9月北京全市的中介門店數量為5310傢，相比這年2月北京限購政策出臺時的6029傢，減少瞭700多傢。

這個月成交比2011年還要低，2011年行業走掉4萬人。 提起2011年的北京二手房市場，在北京經紀行業摸爬滾打多年的經紀人小餘仍然記憶猶新。但他認為目前成交量萎縮隻有幾個月，還不能下一個很明確的定論是否會比2011年更難。

在小餘看來，還不敢明確說下半年成交會如何，因為他覺得中國房地產市場短期內還是政策市場。但如果成交量持續低迷，最多也就半年時間，一定會有很多公司被淘汰，關店、員工主動或被動離開是必然。

但鏈傢地產市場研究部分析師李巧嶺則認為，北京的二手房經紀行業經過2011年洗牌，門店、人員規模已經縮小到較為合理的狀態，市場占有率結構也比較穩定，還不會出現較大范圍的關店潮。另外，經過2011年的市場下行，行業內對於市場短周期波動的認識更為理性，目前對於後市還沒有出現過於悲觀的預期。

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉接受中國房地產報記者采訪時表示，對經紀企業而言，關店裁員這樣的行為除瞭與市場情況有關以外，也與企業自身戰略、規模、經營情況、對後市的預期和判斷等眾多因素相關。

不同企業有不同的實際情況，作為同行，我們不能過多評論。不過目前，北、上、廣、深四大一線城市市場逐步遇冷基本上是從2月份以後才日漸明朗的，對於經紀行業來說，3個月的遇冷還不足以促使整個行業出現大規模的萎縮。 他說。

胡景暉進一步表示： 日前上海的中介公司德祐和中原曾傳出關店裁員的消息，以前二手房市場不好時，它們也有過類似的舉動。我們認為這是企業自身的行為，不能作為整個經紀行業要大洗牌的證據。當然，如果二手房市場長期持續這種低迷趨勢，不排除會促使行業產生調整。那麼更有實力和更具品牌影響力的企業會迎來發展機遇。

價格已進入實降階段

到5月，北京二手房市場2.8萬元/平方米左右的均價，相比前4個月3萬元/平方米左右的均價已下降瞭約2000元/平方米，接近去年水平，可以說進入實降階段。

記者采訪瞭解到，目前很多業主大多急於換房以及急於用錢，這種情況都會允許有較大空間。多個區域案例顯示，此類業主幅度能達到三四十萬元。

2014年年初以來，受自住型商品住房入市、信貸政策趨緊等多種因素影響，北京出現由外及內的趨勢，剛需購房群體持續觀望，讓近郊區二手住宅成交占比不斷下降。

自2月起，近郊區成交量連續三個月環比下降。而從3月開始，近郊中通州和昌平最先下滑，隨後近郊區價格開始微跌。

對此，鏈傢地產市場研究部分析師張旭認為，自住型商品住房入市和信貸持續收緊，影響最大的就是首套剛性需求。因此，需求觀望濃厚時，郊區成交回落更為明顯。

目前郊區價格降幅逐漸收窄，城區價格下調幅度增加。5月城區的價格下調幅度超過瞭近郊，達到3.7%。

事實上，通常認為城區房價本身存在一定幅度虛高。加之從客戶群角度看，需求量更小，業主急售套現的情況可能更加明顯。

如果按當前城區套均總價350萬元計算，單套調價平均約有13萬元，比4月增加瞭近2萬元。由此可見，從今年3月開始，北京二手房市場已進入實質的過程。

李巧嶺告訴中國房地產報記者，目前較為明顯的行為，依然主要集中在急於出售的房源中，幅度更多由業主的心理預期決定。目前，新增房源量大幅下滑，已出現業主抗價離市的現象，預計整體房價在這種博弈狀態不會出現大幅度下滑。

在胡景暉看來，今年程度最終隻能以市場實際表現來衡量。 從目前來看，大幅度的調整不太可能，因為房地產市場與經濟的高關聯度，樓市的大幅度激烈調整，將影響宏觀經濟和政府更加關註的民生。如出現大的調整，政府也會采取一定的手段進行幹預，穩定市場將在意料之中。

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近10年房地產媒體從業經驗，曾就職於雜志、報紙、網站等多種房地產媒體，2014年創建自媒體號石頭侃房。現任易居中國旗下地產人網新聞主編！

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劉光宇，安傢新媒體主編，資深房地產評論人，12年房地產媒體從業經歷。2016年度頭條號、企鵝號房地產領域自媒體10強。

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